离婚析产的流程与费用需要还清房贷吗

法律常识 (30) 2024-04-25 11:55:45

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▌本期文章重点:

1. 房产过户的流程及手续

2. 房贷未结清如何进行过户

3. 对方不配合过户怎么办?

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中国人对房子的情结与执念,根深蒂固,而几乎所有离婚咨询,都绕不开房产。只要涉及到房产问题,从分割到过户,每一个细节都备受关注。

“离婚后,房产如何过户?”

“房贷未结清怎么办?”

“对方不配合过户怎么办?”

之前,我们也给大家讲过房产分割的情形(点击查看详情),今天我们就假设明确房产分割的前提之下,和大家一同探讨房产过户相关法律问题及解决办法

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我们先来讲讲离婚后办理房产过户的具体流程

首先,需要准备房产过户材料

1. 离婚证/离婚判决书/离婚调解书及其复印件;

2. 房产证(如有共有证的,包括共有证);

3. 身份证明及复印件;

4. 房产登记申请书。

准备好材料后,就可以根据以下流程办理过户手续

1. 到交易中心办理转绘;

2. 到房管局办理免征契税申请;

3. 办理析产登记手续并缴登记费;

4. 取证。

什么是析产登记?

在离婚房产过户中,需要办理析产登记,析产登记是一种常见的房屋登记种类,与继承登记及赠与登记有一定的区别,析产登记主要适用于离婚析产。换言之,离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。

同时,还要注意离婚房屋过户所需要的费用,例如,登记费、交易手续费、工本费,以及契税、印花税等等

从以上我们不难得知,房产过户离婚证明以及房产证,缺一不可。

如果是协议离婚,对离婚的所有事宜已协商一致,那么,双方到民政部门共同登记离婚后,可以到房管局办理房产过户手续。

协议不成,一方起诉离婚,拿到法院的判决书或者调解书后,一样按照正常程序办理。

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问题来了,房产证怎么办?

众所周知,有贷款的按揭房,通常银行会拿按揭房的房产证抵押。也就是说,需要房贷结清的情况,按揭房才能拿到房产证。

没有房贷或房贷还清,自然是皆大欢喜。只不过房贷未还清的家庭本就占据大多数

那么,遇到这种情况,可以参考以下四种方法。

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▍ 来源:《乔家的儿女》

1 |暂时维持现状

即离婚后于离婚协议书上约定,双方在房贷没有还清前,不更名、不过户,谁贷款谁继续还,等到贷款还清了,解除了银行的抵押权,再去改名字过户。

但我们需要提前强调,这个办法不确定因素极多

首先,需要双方极度信任,才能避免一方在离婚后转移财产,出现房产被原本归属人卖掉的情况;其次,每月还贷所需要的费用计算繁杂,且需要双方每月进行联系和转账,并不现实;最后,也是许多人更为在意的一点,房贷的周期一般时间较长,假设房产目前于A的名下,但实际离婚协议书上约定之后归B,在这段还贷的时间内会影响到AB双方的购房计划。

2 |提前还款

提前还款,也是最理想的方法,把贷款还完了,消除银行按揭抵押贷款的抵押登记,在取得房产证后,双方到房产登记部门办理过户。

但难就难在,钱从哪里来?许多家庭很难会有这样的一笔钱闲置着,有这个钱,可能就是全款买房了,所以就引申到了第三个方法 ↓

3 |过桥贷款

过桥贷款可以理解为,先找合法的金融机构借一笔钱,把目前的房贷还清后,等到房子手续处理完毕后,再去拿房子做抵押贷款,把钱还回去。

这笔贷款确实在交易中起着桥梁的作用,也的确能够缓解燃煤之急,但这类型服务大多数时间短,利率高,存在一定的风险,建议大家仔细甄别市面服务,并结合自身情况,慎重考虑。

4 |与银行协商

也可以通过与贷款银行协商,变更贷款人,重新签订住房贷款抵押合同。只不过这种操作方式的难度较大,因为银行出于偿还贷款的风险及工作量的考虑,一般情况下不会配合。

值得注意的是,就在3月,自然资源部、中国银保监会两部门联合发声:全面推进房产“带押过户”

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简单来说,就是允许你把房子,在没有还清贷款、还有抵押权的情况下,进行出售,无需还清原房贷,便可办理过户登记。

虽然这个政策目前主要是针对二手房买卖,但二手房交易和离婚房产过户的流程十分相似,海豚团队也会持续关注了相关政策与动态,尽可能助当事人实现房产过户难题。

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事实上,就算解决了贷款问题,也不是每一对夫妻最后都能在房产分割中握手言和,不配合过户的情形更是数不胜数,如果遇到了这种问题,该怎么办?

1 |如果是协议离婚

仅凭离婚证和离婚协议书,不足以证明对方房产过户的真实性,房屋管理部门无法审查协议的真实性不会进行过户办理,那么这时候,建议可直接以对方不履行离婚协议为由向法院起诉处理

当然走到这一步已经是下下策,作为专业的婚家团队,往往我们会在当事人离婚时,就建议对方办理离婚协议书公证。一般来说,不动产管理部门对于已公证的离婚协议书认可度较高,即使出现不配合的情况,也可以将房产过户。

2 |如果是起诉离婚

只要你拿到了法院的判决书或者调解书,无论对方是否配合,都可以申请法院强制执行,不动产登记中心就会协助法院办理过户。

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▍ 来源:《乔家的儿女》

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以上便是离婚房产过户的相关法律解析,在面对离婚财产分割、抚养权纠纷之时,还是建议大家谨慎考虑,有疑虑尽量选择咨询律师。

同时,提醒大家如果财产分割结果已经通过协商约定或者判决确定,尽量尽快去办理房产过户,以免夜长梦多。

- 本文支持律师 -

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